何謂凶宅？買到凶宅該如處理？

「凶宅」並非法律名詞，依內政部函釋，所謂「凶宅」（註1）是指：

1. 在賣方享有建物所有權期間

（故兇殺或自殺若在賣方取得建物前發生，買方就不能對賣方主張建物有瑕疵），

2. 在建物之專有部分

（包括主建物及附屬建物，但不包含共有部分，如地下室停車場，註2），

3. 曾發生凶殺或自殺

（不包含自然身故、意外死亡之情形，註3），

4. 並於建物專有部分當場死亡之情形，

（故在專有部分遭殺害卻陳屍他處之情形，如送至醫院才斷氣者，並非凶宅）

但在建物專有部分自殺之情形，則不以當場死亡為必要

（如從專有部分之陽台跳樓自殺，雖死於馬路，該房屋仍屬凶宅）。

買受建物若屬凶宅，會造成購屋者心理負面影響，導致建物在交易市場上價格低落，如賣方未將凶宅之事告知，在交易上就有重大瑕疵，買方可依民法買賣瑕疵擔保之規定，向賣方主張減少價金或解除買賣契約（註4）。

對於仲介公司，買方可以民法第571條請求退還仲介費，並依民法第227條規定請求損害賠償。對於承辦業務之仲介公司職員，則可依不動產經紀業管理條例第26條第2項（註5），請求該職員與仲介公司負連帶損害賠償責任 。


至於有些房仲的「房地產現況說明書」，則是載有「非自然身故」的字樣。
因「非自然身故」在文意上除包含兇殺、自殺以外，還可以包含意外死亡；
也就是說「非自然身故」的範圍比「凶宅」的範圍要廣。
故有法院認為：
現況說明書如載有非自然身故，
則在賣方所有房屋期間，
就算沒有上述自殺或他殺致死而符合「凶宅」定義之情形，但只要在屋內出現意外摔倒致死，
買方也可主張解約或減少價金（註6）。


不過，「房地產現況說明書」若只記載：「是否曾發生凶殺或自殺致死事件（即凶宅）」，就不包含意外死亡之情形。


但以上所述，並不包含法院拍賣的情形，也就是說若向法院購買法拍屋，卻不幸買到凶宅時，是無法向法院主張瑕疵擔保或任何損害賠償的。




註釋：
註1：內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函參照。

註2：「上開事故發生地點係在系爭建物之地下1樓，與被告所購買之系爭2樓房屋分屬不同之所有權，是被告所購買之房屋於不動產交易實務上並非『有非自然身故情事之房屋』」，台北地院97年度訴字第1312號民事判決參照。

註3：「一般社會交易觀念中所謂凶宅，係指房屋曾發生兇殺或自殺致死之情事，而不包含意外死亡在內」，台北地院96年度訴字第2417號民事判決參照。

註4：台灣高等法院98年度重上字第579號民事判決參照。

註5：不動產經紀業管理條例第26條第2項：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」

註6：台北地院98年度重訴字第12號民事判決參照。