淺談公平交易法對預售屋買賣的規範

預售屋是常見的銷售型態，
但消費者於購買時未能看到成屋，
只能根據預售屋廣告及模型屋、樣品屋、代銷公司人員的介紹來決定是否購買，
對於買賣資訊的掌握，與建設公司有明顯落差。
為避免買賣雙方因交易資訊不對稱產生糾紛，
並避免消費者在繳交大筆定金或期款後，只能任由建設公司擺佈；
公平交易法乃對預售屋買賣契約的簽訂定有下列規定，以維護交易公平。

• 不得不當限制消費者審閱契約： 

例如：（一）規定先收取定金，才能閱覽契約內容。（二）於簽約前，並未提供消費者至少5天契約審閱期間；因此，預售屋契約上最好載明契約於何時供消費者閱覽，經5日以上閱覽後決定簽約等字據，以免日後糾紛。

• 不得隱瞞重要交易資訊： 

例如：建設公司未告知消費者有關依法重劃土地之所有人須受土地重劃用地限制及負擔重劃費用等重要交易資訊，就會被認定是隱瞞交易資訊。

• 應在買賣契約書中載明土地移轉年度或日期： 

因為土地移轉時間如未明訂，在約定增值稅由消費者負擔的情況下，消費者對土地增值稅之負擔恐難以評估；所以買賣契約書應明訂土地移轉時間。土地移轉時間，若無法約定確定之年月日，則可依內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項」第15條第(一)項，約定土地所有權移轉時間為使用執照核發後4個月。

• 應在買賣契約書中載明公共設施共用部分所含項目及分攤之計算方式： 

具體而言，建設公司應於房地產買賣契約書中「（一）列舉各共有人所分配之公共設施共用部分之項目；（二）並載明公共設施共用部分面積或比例分攤之計算方式、各戶持分總表應足以顯示全區公共設施共用部分分攤之計算結果，至少應列出各戶各項目之持分佔總公共設施共用部分之比例，並自行決定採行提供公眾閱覽、分送或自由取閱等方式。」而所謂「公共設施共用部分」，依「公寓大廈管理條例」第53條規定，是指多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈組成集居地區相關設施之「使用」與「管理」，如具有「整體不可分性」者，即屬「公共設施共用部分」。但簽定買賣契約書當時，買賣標的之不動產如已經完成產權登記，並有所有權狀可資瞭解公共設施共用部分分配狀態者，則不在此限。

• 不得不當限制消費者貸款對象： 

建設公司在買賣契約已預定消費者貸款銀行時，應於簽訂房屋買賣契約書時明文告知。否則於交屋辦理貸款時，因消費者因自行貸款之利率確實較低（例如勞工住宅貸款、公教住宅貸款），擬自行辦理貸款時，建設公司如拒絕提供權狀，恐被公平交易委員會認定有顯失公平情事。

• 預售屋增加戶數，應給予消費者表示同意、解約、減價等機會： 

建設公司對預售屋未售出部分逕自變更設計，增加戶數時，對於生活品質恐有影響。如未知會並給予消費者表示同意、解除契約、減少價金等選擇之機會，就直接變更廣告上所載設計及戶數，使原買受人無從選擇，只能無奈接受，恐怕也會被公平交易委員會認定顯失公平。

• 不得要求消費者繳回契約書： 

因為一旦強制消費者將買賣契約繳回，將導致消費者難以根據合約內容對建設公司主張保固等權益，所以公平交易委員會也認定建設公司強制消費者繳回買賣契約的行為是顯失公平的。


建設公司若不遵守以上規定，

就會違反公平交易法第24條：「…事業…不得為…足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」的規定。

對於違反公平交易法第24條之事業，依公平交易法第41條規定：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新台幣『5萬元以上2500萬元以下』罰鍰；逾期仍不止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期命其停止、改正其行為或採必要更正措施，並按次『連續處新台幣10萬元以上5000萬元以下罰鍰』，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。」