讀懂「不實廣告」：建商應注意的公平交易法紅線

在建案銷售競爭激烈的市場中，「結束營業」、「全區唯一」、「最後一戶保留戶」、「開賣即完銷」等廣告用語屢見不鮮。這些說法若與事實不符，恐怕已觸犯《公平交易法》，讓建商面臨行政裁罰與鉅額賠償風險。本文以淺顯方式，為公會會員介紹相關規定與法律效果。

什麼樣的廣告算「不實廣告」？

《公平交易法》第21條規定，事業不得為「虛偽不實」或「引人錯誤」之廣告表示。兩者略有不同：「虛偽不實」指廣告內容與事實不符，其落差非一般大眾所能接受；「引人錯誤」則不論內容是否與事實相符，只要讓消費者產生錯誤認知或決定，即可能構成違法。換言之，就算廣告字面上沒有說謊，只要整體印象容易誤導消費者,一樣有法律風險。

依公平交易委員會訂定的處理原則，判斷是否構成不實廣告，主要考量：
一般消費者以「普通注意力」閱讀廣告時如何理解、廣告內容與實際狀況的落差程度、是否足以影響消費者的交易決定，以及建商刊登廣告當下是否已知日後無法兌現承諾。

實務上常見的違法態樣，包括
建案座落地點、面積、
建材設備與廣告不符；
謊稱「結束營業」、「最後一戶」以製造搶購氛圍；
虛報得獎紀錄、
投資報酬率或
銷售戶數等，
均可能被認定為虛偽不實或引人錯誤之廣告。

違反規定的法律效果

一旦廣告被認定違反公平交易法第21條，建商可能同時面臨行政與民事責任。

行政責任：
公平交易委員會可依第42條，限期令建商停止、改正廣告內容，或採取必要更正措施；屆期不改正者，得按次處以罰鍰。此項裁罰權有時效限制，公平會須於違法行為終了後3年內裁處，逾期不得再為處分。

民事責任：
依第30條，消費者或同業因不實廣告受有損害，得向建商請求損害賠償。更嚴重的是，若能證明建商為「故意」所為，依第31條，法院得酌定最高3倍之懲罰性賠償金，賠償金額可能遠超原本損害。惟消費者求償亦有時效限制：自知悉受害及賠償義務人起2年、或自行為時起逾10年，請求權即歸消滅。

給建商的實務提醒

廣告文案追求吸引力無可厚非，「可容許的合理吹噓」法律上仍予容忍，
但一旦跨越至「引人錯誤」的程度，恐得不償失。
建議建商於刊登廣告或促銷活動前，務必確認廣告內容與實際履約能力相符，尤其是價格、地點、面積、建材、公共設施及銷售狀況等關鍵資訊，並保留佐證資料，以降低日後爭議與裁罰風險。