離婚時的不動產移轉：離婚前先「贈與」，還是離婚後以「剩餘財產分配」移轉？

答案是：

多數情況下，「離婚登記後，以剩餘財產差額分配名義移轉不動產」的稅負較輕：可省下房屋契稅（房屋評定標準價格的6%）與印花稅（千分之一）。至於贈與稅、土地增值稅、房地合一稅，兩種方式的效果大致相同。

但這條路不是每個人都走得通。剩餘財產分配有「差額上限」，而且是在離婚登記之後才辦理過戶，取得不動產的一方必須承擔對方反悔的風險。稅省下來了，房子卻拿不到，就得不償失。

實務上最常見的情境是：夫妻已談妥離婚，一方同意把名下房子過給另一方（常是給照顧子女的一方）。這時當事人最常問：要趁還是夫妻時「先贈與」，還是等離婚後再用「剩餘財產分配」過戶？本文從稅負與法律風險兩個面向逐一比較。

網路上常見一種說法：配偶贈與或剩餘財產分配取得的房地，日後出售要以「受贈時公告現值」作為成本，因此房地合一稅會很重。這個說法並不正確，財政部已有函釋讓取得日與成本回溯到原配偶取得時，詳見下文第三段。

一、兩種方式在法律上有何不同

兩者最大的差別在於「移轉的原因」：一個是夫妻間的贈與契約，一個是離婚後清償法定債務。原因不同，稅法上的待遇就不同。

比較項目	離婚登記前先贈與	離婚登記後以剩餘財產分配移轉
法律依據	民法第406條贈與契約	民法第1030條之1剩餘財產差額分配請求權
發生時點	婚姻關係存續中，雙方仍為配偶	法定財產制關係消滅後；兩願離婚於戶政登記時生效（民法第1050條）
性質	無償行為	清償法定債權（以不動產抵付應分配之金額）
前提條件	只要雙方仍是夫妻即可	須適用法定財產制，且受讓方確實有剩餘財產差額可請求
金額上限	無	以雙方剩餘財產差額的二分之一為限

剩餘財產差額的算法，是夫妻各自「現存的婚後財產」扣除婚姻存續中所負債務後，就雙方差額平均分配。但因繼承或其他無償取得的財產，以及慰撫金，不列入計算（民法第1030條之1第1項但書）。

舉例：丈夫婚後財產淨額1,000萬元，妻子200萬元，差額800萬元，妻子最多可請求400萬元。如果丈夫要過戶給妻子的房子價值600萬元，超出的200萬元就無法用剩餘財產分配的名義處理。

補充一條較少人知道的路：夫妻不離婚，而是在婚姻中將法定財產制改為分別財產制，同樣會使法定財產制消滅，也可以行使剩餘財產分配請求權並申請不課徵土地增值稅（財政部107年台財稅字第10700509500號令）。

二、稅負逐項比較

真正拉開差距的是契稅與印花稅；其餘三種稅，兩者結果大致相同。

稅目	離婚登記前先贈與	離婚登記後以剩餘財產分配移轉
贈與稅	配偶相互贈與不計入贈與總額（遺贈稅法第20條第1項第6款），但仍須申報以取得不計入證明書，才能辦理過戶	非贈與行為，不課贈與稅
土地增值稅	得申請不課徵（土地稅法第28條之2），屬遞延課稅	財政部令准依土地稅法第28條之2申請不課徵，同屬遞延課稅；稽徵機關會審查差額
契稅	應課贈與契稅，稅率6%，以房屋評定標準價格計算	非契稅課徵範圍，免報繳
印花稅	不動產移轉契據按千分之一課徵	非印花稅課徵標的
房地合一稅（日後出售時）	取得日與成本回溯至原配偶原始取得	取得日回溯至原配偶原取得日

(一)贈與稅：兩者都不用繳

夫妻間贈與不計入贈與總額，所以不必繳贈與稅；不過契稅沒有夫妻免稅的規定，房屋贈與仍須在契約成立後30日內申報契稅。

離婚時依離婚協議書或法院判決給付對方的財產，財政部函釋（89年台財稅字第0890456320號、91年台財稅字第0910451253號）認定不屬贈與。但要注意：協議書沒寫到、事後才多給的部分，給付方要自己舉證；舉證不了，可能被當成無償移轉而課贈與稅。

換句話說，離婚後過戶要不要繳贈與稅，關鍵不在過戶的時間點，而在給付的法律基礎。協議書寫明「因剩餘財產分配，甲方將某房屋移轉予乙方」，即使離婚登記後才過戶，也不課贈與稅；若只寫「甲方自願將某房屋過戶予乙方」，就容易被稽徵機關質疑是單純的無償贈與。

要注意的是，贈與稅與契稅、土地增值稅的判斷標準不一樣。贈與稅只要是依離婚協議或法院判決所為的給付即可免課；免契稅與申請不課徵土地增值稅，則以確實有剩餘財產差額為前提。所以離婚後過戶、但超出差額或根本沒有差額的部分，即使不課贈與稅，仍可能要繳契稅與土地增值稅。

順帶一提，若是以「贍養費」名義給付：法院判決命給付的贍養費，財政部71年函認定屬扶養請求權的履行，不生贈與稅問題；財政部91年規定也表示不課綜合所得稅。

(二)土地增值稅：兩者都可以「不課徵」，但只是延後

夫妻離婚，或婚姻中將法定財產制變更為其他財產制，一方行使剩餘財產分配請求權而移轉土地，財政部准依土地稅法第28條之2申請不課徵土地增值稅。

「不課徵」不等於免稅。日後土地再移轉給第三人時，會以原配偶取得時的地價為原地價計算漲價總數額；土地增值稅是累進稅率，持有期間漲幅大，將來稅負可能反而更重。

另外要特別提醒：稽徵機關會要求檢附雙方剩餘財產明細與證明文件。曾有案例，稽徵機關查調雙方財產後，認定申請人根本沒有可主張的差額，因而否准不課徵。彰化縣政府訴願決定

要不要選擇「不課徵」，應視受讓方日後是否出售、能否適用一生一次自用住宅稅率等因素試算後決定。

(三)契稅與印花稅：真正的差距所在

剩餘財產分配取得不動產，不是買賣、承典、交換、贈與、分割或占有，不在契稅條例第2條的課徵範圍內，免報繳契稅。 地方稅務機關的研究報告也指出，此項權利的行使不是契稅及印花稅的課稅標的。臺中市政府地方稅務局

以房屋評定標準價格200萬元為例，贈與要繳契稅12萬元；若房屋加土地的契價合計1,000萬元，印花稅再加1萬元。房子越新、越大，差距越明顯。

(四)房地合一稅：兩者結果相同，且並不「吃虧」

這是網路上最常見的誤解。配偶贈與取得的房地，出售時以配偶間第一次相互贈與前、原配偶原始取得之日為取得日；如果原配偶是花錢買的，成本也以原始買入成本計算（財政部106.3.2台財稅字第10504632520號令）。

剩餘財產分配取得的房地也一樣：依房地合一課徵所得稅申報作業要點第4點，以配偶他方原取得之日為取得日。財政部107.10.31台財稅字第10704604570號令，也將離婚分配取得的情形比照處理。

換句話說，持有期間可以接續計算，原配偶若在105年以前取得，甚至仍適用舊制。兩種方式在房地合一稅上沒有差別。

三、法律風險比較

先贈與的風險在「給了之後收不回、還可能被重複請求」；後分配的風險在「離婚了卻拿不到」。

風險	離婚登記前先贈與	離婚登記後以剩餘財產分配移轉
對方反悔	不利贈與方：過戶後離婚卻談不成	不利受讓方：離婚已生效，對方卻不配合過戶
重複請求	受贈財產不列入剩餘財產計算，受贈方仍可能再請求差額	協議清楚即可避免
稅務否認	過戶拖到離婚登記後，就不再是「配偶相互贈與」	移轉價值超過差額一半，超出部分可能被否准不課徵或補稅
債權人撤銷	無償行為，債權人較易依民法第244條撤銷	屬清償債務，較不易撤銷，但虛偽約定仍有風險
時效	無	知有差額起2年、法定財產制消滅起5年

(一)先贈與：小心「給了還要再給」

夫妻間贈與的財產，依法院實務見解屬「其他無償取得之財產」，不列入受贈方的剩餘財產。

這會產生一個陷阱。延續前例：丈夫婚後財產1,000萬元，先把價值400萬元的房子贈與妻子。丈夫剩600萬元，妻子的200萬元不變（受贈房屋不計），差額仍有400萬元，妻子還能再請求200萬元。丈夫原以為給400萬元了事，最後可能給到600萬元。

因此，離婚前贈與時，離婚協議書務必寫明：雙方剩餘財產已結算完畢，互不再請求。

另外，所有過戶手續（申報、登記）都應在離婚登記前完成。若離婚登記先完成、過戶還沒辦，雙方已不是配偶，就無法適用配偶贈與的免稅與不課徵規定。

(二)後分配：受讓方最怕對方反悔

兩願離婚在戶政登記時就生效，此時取得房子的一方已沒有籌碼。若對方拒不配合過戶，只能另行起訴請求履行協議，耗時又耗力。

請求權也有時效：自知有剩餘財產差額時起2年間不行使而消滅，自法定財產制關係消滅時起逾5年亦同（民法第1030條之1第5項），兩者以先屆至者為準。

(三)兩者共同的紅線：不要「假離婚、真脫產」

為了躲債而離婚過戶，無論用哪種名義，都可能被債權人訴請撤銷或主張通謀虛偽意思表示無效，甚至涉及刑法損害債權罪。本文討論的節稅規劃，前提都是真實的離婚與真實的財產清算。

四、實務建議：怎麼選、怎麼做

判斷關鍵只有一個：受讓方可請求的剩餘財產差額，夠不夠涵蓋這間房子的價值。

情況	建議做法
差額足以涵蓋房產價值	離婚登記後以剩餘財產分配移轉，省契稅與印花稅；但要做好受讓方保護
差額不足或沒有差額（例如房子是婚前或繼承所得，或受讓方本身財產較多）	只能在婚姻存續中贈與，並在離婚登記前完成全部過戶
夫妻不打算離婚，只想調整財產	可考慮改用分別財產制後行使剩餘財產分配請求權

若選擇剩餘財產分配，建議依下列順序進行：

1. 盤點雙方婚後財產與債務，排除繼承、受贈財產與慰撫金，算出差額。
2. 簽訂書面協議，寫明依民法第1030條之1分配、移轉標的、價值計算，以及雙方剩餘財產已結算完畢、互不再請求。
3. 寫明過戶期限、協力義務與違約效果，降低對方離婚後反悔的風險。
4. 若雙方信任基礎薄弱，優先考慮在法院調解離婚，並在同一份調解筆錄中載明移轉內容；調解筆錄有執行力，對方不配合時可直接據以聲請強制執行。
5. 向稅捐機關申報土地移轉現值並申請不課徵土地增值稅，備妥雙方剩餘財產計算資料；契稅不必報繳。
6. 以「剩餘財產差額分配」為登記原因辦理過戶，並在辦理前試算土地增值稅選擇「不課徵」或「課徵」何者有利。

若選擇離婚前贈與，重點只有兩個：全部過戶手續在離婚登記前完成，以及在離婚協議書中排除日後再請求剩餘財產的可能。

結語

「離婚後用剩餘財產分配過戶比較省稅」大致正確，省下的是契稅與印花稅；但它有差額上限，也把反悔風險轉嫁給受讓方。「離婚前先贈與」稅多一點，卻是差額不足時唯一的選擇，而且必須提防日後被重複請求。

哪一條路比較好，取決於雙方財產結構與彼此的信任程度。每個家庭情況不同，建議在簽離婚協議書之前，先請律師與地政士一起試算與規劃。