房客積欠房租時該怎麼辦？

房東若有收取押租金，
就要等到押租金抵償房租後，仍積欠２個月租金時（註１），
才可以先以存證信函（或電話錄音）催告房客在相當期間內（一般來說指５日以上）給付所欠租金。
房客在受催告後，仍未如期清償所欠租金時，
房東才可再發存證信函表示要終止租賃契約（註２）。

【例如：
雙方約定在月底繳納房租，但房客在１月３１日起就開始欠租，
不過房客簽約時有繳納１個月的押租金，
這時房東要先將押租金拿來抵償１月份的租金，
等到３月３１日，才算欠繳２個月租金。
所以，房東要在３月３１日才能發函催告房客，要求房客在收到存證信函５日內繳納欠繳的租金，否則就要終止租約。
如果房客還是不在５日內繳清欠繳租金，房東就可以再發函終止租約。】

如果房客仍不搬遷，
這時房東應對房客提起遷讓房屋之訴，並請求房客給付所欠租金及租約終止後相當於租金之不當得利。
在獲得勝訴後，如房客仍不搬遷，則可向法院民事執行處聲請強制執行，強行將房客趕出房屋。

為免在催告後還要經歷冗長的訴訟程序才能強制執行把房屋要回，
房東可以在簽訂租賃契約時，
將租賃契約送請公證人公證，
而在公證書載明：
承租人應於租賃期間屆滿時交還房屋，
及按期交付租金，或違約時給付違約金。
否則逕受強制執行。
如此，
在房客不按期繳納房租，
或租約期滿時，
就可以在不透過訴訟的情況下，直接聲請法院對房客強制執行，
命房客遷出房屋，或查封房客薪資等財產，以抵償租金（註３）。

註釋：

註１：
土地法第１００條第３款：
「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達２個月以上時。」


註２：
民法第４４０條第２項：
「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達２個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾２個月時，始得終止契約。」


註３：
公證法第１３條：
「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。」