預售屋5種履約保證制度，只有2種真正安全？

 一、預售屋履約保證的5種制度：

為避免建商收取購屋款後無法完成建案，政府要求預售屋買賣契約必須設置「履約保證機制」，以保障購屋人權益。目前常見的履約保證制度主要有以下五種：

(一)價金信託

購屋人所支付的房屋價金，會存入信託專戶，由銀行或信託機構管理。

建商須依工程進度提出申請，經審核後才能逐步動用資金。

此制度的目的在於確保購屋款確實用於建案施工，而非被建商挪作他用。

然而需要注意的是，價金信託的主要功能在於「管理資金用途」，並不一定保證建案一定完工或能全額退還購屋款。

(二)不動產開發信託

建商將土地及建案一併交由信託機構管理，由信託機構負責監督資金運用及工程進度。

若建商發生財務問題，信託機構可依信託契約處理建案，例如更換建商或完成建案，以保障購屋人權益。

相較於單純價金信託，此制度通常被認為保障程度較高。

(三)銀行履約保證

由銀行提供履約保證。

若建商未依契約完成建案或無法履約，銀行需依保證內容負責賠付購屋人已支付的價金。

此制度最大的優點是保障較明確，但實務上並非所有建案都能取得銀行履約保證。

(四)同業連帶擔保

由其他建設公司提供連帶保證。

若原建商無法完成建案，保證建商須接手完成建案或負責相關損害賠償。

然而此制度的風險在於，若保證公司本身財務能力不足，保障效果可能有限。

(五)公會連帶保證

部分建案由建築或不動產相關公會提供連帶保證。

若建商違約，公會依保證機制負擔相應責任。

但由於公會通常不直接承接建案施工，實際保障程度仍須依具體保證內容而定。

二、5種履約保證制度，其實只有2種真正安全：

雖然預售屋履約保證制度共有五種，但從實務經驗來看，不同制度的保障程度差異其實相當大。許多購屋人誤以為只要有「履約保證」就一定安全，但事實上並非如此。

(一)在五種制度中，相對較有保障的通常只有兩種：

1.銀行履約保證

銀行履約保證是由銀行直接對建商履約情形提供保證。如果建商無法依契約完成建案，銀行須依保證內容負責賠付購屋人已支付的價金。

由於銀行本身資力雄厚，且受到金融監理機關監督，因此通常被認為是保障程度較高的一種制度。

2.不動產開發信託

不動產開發信託是將土地、建案與資金一併納入信託架構，由信託機構監督建案開發。

若建商發生財務問題，信託機構可依信託契約處理建案，例如引入新的建商接手，或確保工程持續進行。相較於單純管理資金用途的制度，此制度對於建案能否完成的保障較高。

(二)相對而言，以下幾種制度的保障效果則常被外界質疑：

1.價金信託

價金信託保護的是工程款，不是買家的價金。

價金信託主要功能是控管資金用途，避免建商挪用購屋款，但信託資金仍屬建案開發資金，銀行得依契約支付工程款、土地貸款及相關費用。

若建案中途停工，帳戶資金可能已部分撥付，剩餘款項亦可能須依契約優先支付其他費用，因此未必足以全額退還購屋人。

2.同業連帶擔保

由其他建設公司提供保證，但若保證公司本身財務能力不足，實際保障效果有限。

3.公會連帶保證

公會連帶保證由公會提供擔保，但公會並非建案開發主體，財力及承擔能力有限，若建商倒閉或建案停工，實際保障程度可能不足。