近年央行與主管機關接連祭出限貸措施，尤其2024年9月的限貸令，讓不少預售屋買方原預估可貸八成，實際核貸卻只剩六成五，資金缺口動輒數百萬元。對買方是壓力，對建商則可能造成履約糾紛、交屋率下降與現金流風險。
一、法律規範一次看懂：化定型契約第十八點
依《預售屋買賣定型化契約應記載事項》（下稱：定型化契約），貸款不足依「責任歸屬」與「差額大小」處理：
1.不可歸責於雙方（例如限貸令）
(1) 差額在30%以內：建商按銀行原核准利率、年限補足差額，買方分期償還。
(2) 差額超過30%：建商按原利率計息、償還年限不得少於七年，買方按月攤還；雙方亦可協議解約。
2.可歸責於賣方（建商）
建商需補足差額；若無法補足，買方可解除契約並取回款項。
3.可歸責於買方
買方須於通知後至少30天內一次付清差額，或經建商同意分期付款。
4.利息負擔
貸款撥付後由買方負擔，交屋日前的利息由建商返還。
總結來說：限貸造成的不足，買方不應獨自承擔；契約需依定型化契約第十八點處理。
二、實務案例：225萬缺口如何收拾？
李小姐兩年前購入1500萬預售屋，原規劃貸1200萬，限貸後實際核貸僅975萬，差額高達225萬（超過30%）。她提出銀行核貸結果與限貸公告，證明非個人信用問題，主張屬「不可歸責於買方」。最終與建商協議以七年分期補足差額，避免違約與損失，也讓建商維持交屋率與案場聲譽。
三、建商風險管理：三大重點
1.契約明確化
將定型化契約第十八點內容完整寫入銷售契約，包括：
差額比例計算方式、補救方式與最短七年償還年限、通知期限與必要文件，清楚的條款可大幅減少糾紛。
2.預留貸款風險空間
提醒買方至少預留5～10%自備款彈性，並協助確認合作銀行的貸款條件，提前降低核貸風險。
3.提供替代方案，降低解約率
建商可提供：補差額分期方案、自辦貸款或資金媒合、在《平均地權條例》許可下協助轉讓，或親屬共同申貸、持分貸款等方式。重點是讓買方「有具體可行的選項」。
四、建商可立即採用的友善契約條款
1. 貸款不足定義與證明：需提供核貸結果、限貸公告，排除因買方信用瑕疵所致情況。
2. 優先採分期補差額：依差額是否高於30%採不同機制，並保留雙方協議解約空間。
3. 合理解約流程：若協商不成，建商於30日內返還款項，可扣除不超過總價1%行政費用。
4. 利息規範：交屋前利息由建商負擔，避免爭議。
5. 風險提示：簽約時提供政策說明與貸款風險提醒。
6. 替代資金或轉讓協助：合法前提下協助尋找接手買方或其他資金來源。
五、結語
限貸令帶來的貸款不足屬系統性風險，建商無法避免，但可透過契約規劃、清楚資訊揭露與彈性補救方案，降低解約與糾紛，維持交屋率並提升客戶信任。在政策頻繁變動的時代，能合規、透明、彈性應對的建商，才能在波動市場中站穩腳步。
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