定金處理與紅單規範：慎防「不利條款」導致的重罰

這是目前銷售端最容易觸法的地雷區。依據《平均地權條例》第 47 條之 3 第 5 項，收受定金或購屋預約單（紅單）時，必須訂立書面契據並確立標的與價金。更重要的是，該契約不得約定保留出售權、保留簽約權，或任何不利於買受人的事項。

1. 沒收定金的法律界限

許多業者習慣在紅單或預約單中標註：「若買方未如期補足定金或辦理簽約，則視為違約，所繳定金全數沒收。」這種約定極具風險。

原因在於，定金的返還與沒收應回歸《民法》第 249 條之框架：

契約履行時：定金返還或折抵價金。

買方責任（可歸責於付定人）：定金方得沒收。

賣方責任（可歸責於受定人）：賣方應加倍返還定金。

不可歸責於雙方（如天災或法定原因）：定金應全數返還。

若建商的約定較民法更不利於買方（例如：不論是否可歸責買方，一律沒收定金），即構成違法。依據條文，只要「約定不利事項」的行為發生，無論後續有無實際沒收定金，主管機關均可按戶處 15 萬元以上 100 萬元以下的重罰。

2. 紅單轉售禁令

業者在銷售時亦有督導義務，購屋預約單（紅單）之買受人嚴禁將該契據轉售予第三人。一旦發生違規轉售情形，同樣將面臨每戶最高 100 萬元的行政罰鍰。