小心購地陷阱，淺談債權物權化

案例事實：

甲為A地所有人。民國87年，甲有意以A地投資興建社區。甲為此出具土地使用權同意書，同意建商乙在其所有之A地上興建社區，並授權乙向主管機關辦理建造照興建房屋，並在A地設置管理室、走道及花圃等地上物。之後，甲將A地出售並移轉所有於丙。丙認為甲、乙間之土地使用權契約，僅在簽訂使用權同意書之甲、乙間有效，遂以為乙被告，依據民法第767條第1項，訴請乙拆除A地上之管理室、走道及花圃。但乙主張丙應該受甲、乙間之土地使用權契約之效力所及，不能拆除A地上之管理室、走道及花圃等地上物。試問，法院會判決乙、丙何人勝訴？

解析：

原則上，債權僅在締約當事人間發生效力，不會對契約外的第三人發生效力，故債權人只能對債務人主張權利，此稱為「債之相對性」。相對於債之相對性，物權人（如所有權人）得對任何人主張其權利，稱之為「物權之對世性」。因此，基於債之相對性，乙只能基於土地使用權同意書對甲主張其有使用A地之權利，而無法對非土地使用權同意書當事人之丙主張使用A地之權利。

但最高法院108年度台上字第757號民事判決認為：「按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力，惟倘特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，不妨在具備使第三人知悉該狀態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀時，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，產生『債權物權化』之法律效果。」也就是說，如果甲已經依土地使用權同意書將A地交付給乙興建管理室、走道及花圃等地上物，而有依約交付土地供乙使用之事實，且丙在購買A地時，也可以看到A地上建有管理室、走道及花圃等地上物之事實，而知悉A地已交由乙依約使用之事實，就會讓本來只在契約當事人間發生效力的債權契約，例外的對契約當事人以外之人丙發生效力，而發生債權物權化之效力。如此，乙就能以其與甲之使用權同意書對丙主張使用權，法院會判決乙勝訴，丙無法拆除A地上之管理室、走道及花圃。

因此，在購買土地時，如發現土地上設有通道、管理室，最好請土地出賣人拆除清楚之後再購買較為保險，以免購入後，遭通道、管理室使用人主張債權物權化，而發生無法廢除通道或拆除建物之情形。